usage et vétusté

Il n’y a pas de définition légale ou réglementaire de la vétusté, celle-ci est laissée à l’appréciation souveraine du juge du fond, compte tenu de l’élément considéré, et de la durée d’occupation. (Barème de vétusté ci-dessous utilisé par les sociétés HLM et très souvent repris dans le secteur privé).

DÉFINITIONS : 

  • Vétusté :

État d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué l’immeuble ou le logement. Elle est la conséquence de l’usage normal de la chose louée; Elle est à la charge du bailleur.
Usage normal de la chose louée: logement n’ayant pas subi de dégradations volontaires ou accidentelles, ayant été entretenu correctement et dont les éléments subissent une altération physique normale et naturelle dans le temps. Il correspond aussi à un usage de la chose conforme à sa destination.
Usage anormal de la chose louée: logement ayant subit des dégradations volontaires ou accidentelles soit à un instant précis soit dans le temps, par négligence ou défaut d’entretien. C’est aussi celui qui n’est pas conforme à sa destination.

Le locataire prend à sa charge les réparations locatives telles que définies à l’article 1er du décret 87-712 du 26 août 1987 (travaux d’entretien courant, menues réparations...). Il est légalement tenu de s’assurer et de signaler au bailleur tout dommage, dès qu’il le constate.

 

  • Grille de vétusté :

L’élaboration d’une grille de vétusté a pour but de définir les modalités de prise en compte éventuelle de la vétusté dans l’évaluation de la réparation locative, de donner, pour les seuls besoins de cette évaluation, une durée de vie théorique des matériaux et équipements susceptibles de subir une vétusté, et de coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives.

Il n’existe pas de textes réglementaires sur les grilles de vétusté et aucune grille officielle n’a été élaborée. Cependant, certains bailleurs ont leur propre grille de vétusté. Les durées de vie des éléments composant le logement ne sont pas non plus les mêmes en fonction des grilles élaborées. Par exemple, certaines ne comptent pas de quote-part résiduelle restant à la charge du locataire alors que d’autres, au contraire, considèrent qu’une part résiduelle doit être laissée à sa charge, quelque soit l’âge de l’élément.

Les parties ont la possibilité d’annexer au contrat de location, une grille de vétusté lui donnant ainsi une valeur contractuelle.

Le locataire est exonéré de son obligation à réparations locatives si ces réparations sont en réalité occasionnées par vétusté, par malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Des accords collectifs peuvent être négociés entre un et plusieurs bailleurs et les associations de locataires selon les dispositions de l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986. Les signataires s’engagent à leur donner une large diffusion.

  • Franchise :

Période durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas d’altération.

Certains équipements, dans le cadre de leur usage normal (un lavabo, par exemple), ne subissent pas d’altération physique sensible pendant leurs premières années de fonctionnement. Une franchise ou «période de neutralisation» peu être appliquée sur le coût du remplacement à l’identique. En cas de franchise, les coefficients d’abattement pour vétusté ne sont mis en œuvre qu’au-delà de cette période.

La franchise est donc la période pendant laquelle il n’est pas appliqué d’abattement pour vétusté en début de vie théorique des matériaux ou équipements constituant les éléments du logement.

Il n’existe pas de textes réglementaires sur l’application d’une franchise, mais certaines grilles de vétusté négociées entre bailleurs et associations de locataires en applique une.

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